Não é segredo que boa parte das construtoras estão promovendo reformas em seus próprios negócios, para reconstruir parte dos desgastes trazidos pelo último ano.

Todas experimentaram vendas menores, resultados minguados, cortes de custos. A Rossi, uma das mais tradicionais do setor é uma das que teve de mudar.

Depois de enxugar drasticamente sua estrutura, parar de lançar e reestruturaruma dívida de R$ 1 bilhão, o mantra da companhia hoje é gerar caixa.

“Os bancos entenderam que precisamos de tempo para voltar a crescer”, afirma Fernando Miziara, CFO e diretor de RI da Rossi.

Em entrevista exclusiva à EXAME.com, ele conta quais são os próximos passos da empresa. Confira a seguir.

EXAME.com – A ordem da Rossi nos últimos anos tem sido reduzir custos e tamanho. O que levou a empresa a tal ponto?

Fernando Miziara – A Rossi, assim como o todo setor, teve uma tendência de tentar se tornar nacional. Mas essa expansão foi muito acelerada e forte e nos levou ao um aumento de custo que, em uma indústria de capital extensiva, pode ser perigoso.

Vivemos este grande ciclo, com obras em mais de 90 cidades do brasil, com e sem parceiros, coisa que com o tempo ficou muito difícil de administrar.

Foi uma lição muito grande para a Rossi, hoje nosso maior ativo: uma incorporadora saudável tem que ter um tamanho saudável, sem ser nem muito grande, nem muito pequena.

EXAME.com – Em 2013, a empresa conseguiu reverter um prejuízo de R$ 203 milhões para um lucro de R$ 41 milhões. O que mudou no cenário de lá para cá?

Miziara – Tivemos dois cenários entre este período: primeiro, a expansão do crédito, com uma demanda muito forte para a Rossi e o setor como um todo; e a reversão atual disso, com o detrimento do cenário político e econômico atual.

Ou seja, vivemos da euforia à depressão. E penso que estamos nos defendendo muito bem.

Em agosto de 2015, a Rossi começou uma reestruturação, prevendo a piora do cenário, como de fato aconteceu. Estamos melhor preparados para passar pela crise agora.

EXAME.com – Quais foram as principais mudanças feitas com a reestruturação?

Miziara – Primeiro, o número de obras, com a decisão de focar nas de maior potencial.

Hoje temos cerca de 40 canteiros de obras espalhados em 20 cidades, com a intenção de no futuro manter operações em, no máximo, cinco regiões metropolitanas – São Paulo, Campinas, Porto Alegre, Manaus e Aracaju (as duas últimas por meio de joint-ventures).

Em agosto de 2015, o conselho decidiu fazer algumas alterações. Contratamos a RK Partners e a Max Cap para comandar uma série de mudanças.

No conselho, José Paim assumiu a presidência no lugar de João Rossi, que seguiu no conselho. Leonardo Diniz deixou de ser CEO e uma mudança cultural começou a ser implantada, ao passo em que demissões foram feitas e o número de canteiros de obras diminuiu.

Ainda no conselho, tivemos a volta de alguns representantes da família Rossi, Eduardo e Rafael, o que foi muito bem percebido dentro da companhia. João Rossi não saiu do conselho, só deixou a presidência. 

EXAME.com – O grupo controlador é dono de 27,6% da Rossi. Essa fatia deve aumentar, ao contrário dos últimos anos?

Miziara – O aumento de capital não é descartado, mas hoje não está em pauta.

Logo que a reestruturação começou, o foco era equacionar a entrega das obras na mesma velocidade em que a empresa diminuía de tamanho.

Entendíamos que essa pressão era mais necessária do que apenas mais dinheiro.

Hoje, a Rossi está com quase R$ 200 milhões em caixa, as obras estão no ciclo do meio para o fim e o custo a incorrer dessas obras vai cair. Caindo, a pressão do caixa será menor, além da reestruturação da dívida aliviar a empresa no curto e médio prazo.

EXAME.com – No final de março, a empresa alongou a dívida de R$ 1 bilhão que tinha com Bradesco e Banco do Brasil. Os bancos exigiram mudanças na operação, em contrapartida? O que ainda precisa ser feito?

Miziara – Nunca houve por parte dos bancos exigências assim. O que houve foi uma postura pró-ativa da Rossi de mostrar que a companhia passou por um ciclo de expansão que trouxe um aumento do ciclo de capital e que ela precisaria alongar a dívida para readequar o fluxo de caixa.

Na negociação, a empresa mostrou que para os próximos cinco anos, apesar dos desafios para o setor, tem condições de voltar a lançar para pagar as dívidas.

Os bancos entenderam que a Rossi precisa é de tempo. As mudanças mais profundas já foram feitas.

Daqui para frente é uma questão mais de conseguir alinhar a nova conjuntura econômica do país com o fluxo de caixa da empresa.

EXAME.com – Apesar de estar gerando caixa, o endividamento da Rossi é alto, R$ 558,06 milhões. Até quando a empresa se sustenta com o caixa que tem?

Miziara – A pressão de curto prazo diminuiu bastante com o realongamento, fica bem menos sujeito a essas dívidas de curto prazo e coloca a companhia em uma situação de acompanhar o mercado e voltar a lançar assim que os riscos diminuírem.

Os riscos hoje são altos e os retornos são baixos para todo o setor.

EXAME.com – Isso explica a decisão da empresa de não lançar nada este ano?

Miziara – A conjectura do mercado imobiliário como um todo não nos trouxe otimismo de lançar e ainda existe hoje excesso de oferta.

Lançar hoje significa ter as margens muito pressionadas.

EXAME.com – De qualquer forma, a Rossi tem um estoque de R$ 2 bilhões em um mercado retraído e tem urgência em vender. Como conciliar isso?

Miziara – Essa urgência era maior até a renegociação da dívida e com ela temos hoje uma pressão menor no curto e médio prazo.

Mas a gente sabe que o cenário vai continuar pressionado, pelo menos entre os próximos 12/ 18 meses, até que a relação entre a oferta e a demanda volte a se equilibrar e o mercado de crédito se reestabeleça.

Gerar caixa virou uma espécie de mantra na empresa, até para podermos pagar as dívidas.

Nos últimos dois anos, a Rossi cortou 40% do quadro de funcionários, como parte da redução de custos. Hoje com cerca de 200 funcionários, outros cortes serão feitos?

EXAME.com – Nos últimos 18 meses, o número de funcionários caiu de 950 para 350. Outros cortes de pessoas estão previstos?

Miziara – Depois de agosto, com o início da reestruturação, cortamos filiais e parte administrativa.

Hoje acreditamos que chegamos ao tamanho que a Rossi suporta e precisa para os próximos anos e não devemos mexer mais nessa estrutura.

EXAME.com – Alguns analistas apontam que a Rossi é só a primeira a reconhecer as dificuldades do setor, que deve passar por uma consolidação. O que pensam disso?

Miziara – Até por sermos de capital aberto, sempre fomos transparentes e creio que realmente fizemos um reconhecimento rápido de que, pela expansão que fizemos, precisávamos definir um novo tamanho. A partir disso, tomamos uma série de ações.

Penso que a consolidação é algo muito improvável de acontecer em um setor com ganho de sinergia questionável, com características que dificultam a captação de sinergias.

EXAME.com – Quais os planos para venda de ativos neste ano, como estoques em blocos e a EntreVerdes?

Miziara – Venda de estoque em blocos nós nunca fizemos, embora tenhamos recebido proposta, porque os investidores buscam altos descontos incompatíveis com a nossa velocidade de venda.

Em 2015 vendemos quase R$ 110 milhões de ativos e neste ano seguiremos a mesma linha.

Atualmente, a possível venda de participação da EntreVerdes está em fase de roadshows e acreditamos que a empresa tem um valor relevante a ser criado nos próximos 10 anos.

EXAME.com – A Rossi chegou a valer R$ 4 bilhões, em 2009, e hoje vale R$ 53 milhões. Como esperam reaver a confiança do mercado?

Miziara – Não avaliou que a Rossi perdeu a confiança, o que existe neste momento é a esperança da empresa voltar a ser o que sempre foi, um negócio de muito sucesso, de vanguarda do setor, que cometeu um erro estratégico, mas que soube corrigir e vai voltar a ser o que sempre foi.